2025년 부동산 매매 계약서 작성법과 주의사항 - 처음 하는 사람도 쉽게 따라하기

부동산 매매 계약서는 인생에서 몇 번 없을 만큼 중요한 서류입니다. 집이나 토지를 사고팔 때 반드시 작성해야 하는 문서로, 단 한 줄의 실수도 큰 금전적 손해로 이어질 수 있습니다. 계약서를 작성하기 전에는 등기부등본으로 실제 소유자와 권리관계를 확인하고, 매매 금액과 지급 일정, 특약사항 등을 꼼꼼히 기재해야 합니다. 오늘은 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 부동산 매매 계약서 양식 다운로드 방법과 작성법, 그리고 계약 시 주의해야 점을 정리했습니다.

1. 계약서 양식 다운 및 준비

매매 계약서에는 법률상 특정한 정해진 양식이 반드시 있어야 하는 것은 아니며, 거래 당사자들이 자유롭게 약정 내용을 정할 수 있습니다. 다만 현실적으로는 한국공인중개사협회 양식이나 서울중앙지방법원 제공 양식을 활용하는 경우가 많습니다.

계약서 작성 전에는 등기부등본, 건축물대장/토지대장 등을 열람하여 거래 대상 물건의 권리관계 및 상태를 먼저 확인하는 것이 매우 중요합니다.

다운로드 링크 - 부동산 매매 계약서 (zip압축, pdf파일)

2. 계약서 작성법

다음 항목들을 기준으로 계약서를 차근차근 작성하세요.

(1) 계약 당사자 정보

매도인(판매자)과 매수인(구매자)의 성명, 주소, 연락처, 신분증 등의 신원확인을 정확히 해야 합니다.

만약 대리인이 계약을 체결한다면 위임장·인감증명서·대리인 신분증 등을 확인해야 합니다.

(2) 거래 대상 물건 표시

부동산의 소재지, 지목, 면적, 건물 내역(구조·층수·용도 등)을 기재하며, 이때 등기부등본상 ‘표제부’에 적혀 있는 표시와 동일하게 기재하는 것이 안전합니다.

실제 현장 상태(예 - 임차인 존재, 하자, 미등기 구조물 등)도 확인해 두는 것이 좋습니다.

(3) 매매 대금 및 지급 일정

매매 대금 - 총 매수가격을 명시합니다.

계약금 - 통상 매매대금의 약 10% 수준이 많이 활용됩니다.

중도금 - 계약금 이후 잔금 이전에 지급하는 금액으로, 지급 횟수와 시기를 명확히 기재해야 합니다.

잔금 - 최종 지급액으로, 이때 소유권 이전 등기 및 부동산 인도가 함께 이뤄지는 경우가 많습니다.

* 지급 방법(계좌이체, 현금 등), 지급 계좌 및 입금 영수증 확보 등도 반드시 기재하고 확인해야 합니다.

(4) 특약사항

계약서에 표준 항목 외에 추가로 당사자 간 합의한 특별 약정사항(특약)을 기재해야 합니다.

“잔금일 이전에 근저당 말소 완료”
“등기·인도일 동시에 이행”
“기존 임차인이 남아 있을 경우 매도인이 책임” 등

구두로만 합의된 사항은 나중에 분쟁의 원인이 되므로 반드시 서면으로 계약서에 포함하시기 바랍니다.

(5) 서명·날인 및 계약서 보관

계약서 작성 후 매도인과 매수인이 모두 서명 또는 인감 날인을 해야 합니다. 각 페이지에 간인(서명·도장)을 찍는 것이 좋습니다.

계약서 원본은 각 당사자가 최소 1부씩 보관해야 하며, 변경·해제 시에도 사본을 보관해 두는 것이 안전합니다.

3. 계약 시 주의사항

아래 사항들을 반드시 체크하셔야 안전한 거래가 됩니다.

소유자 및 권리 확인

거래 대상 부동산의 등기부등본을 확인해서 진짜 소유자인지, 근저당권·가압류·가처분 등의 권리관계가 있는지를 확인해야 합니다.

매도인과 등기부 기재 소유자가 동일한지 신분증·주민등록증 등을 통해 직접 확인하세요.

대리인이 계약을 진행하는 경우, 위임장 및 인감증명서 등을 반드시 확인해야 합니다.

지급 계좌 확인

계약금, 중도금, 잔금을 지급할 때는 매도인 명의 계좌인지 반드시 확인하세요. 제3자 계좌로의 송금은 리스크가 큽니다.

입금 시에는 영수증 또는 이체내역을 확보해 두는 것이 좋습니다.

계약서 사본 수량

거래 당사자가 여러 명인 경우(지분 공동 매도·매수 등) 계약서도 당사자 수만큼 작성·보관하는 것이 좋습니다.

잔금 전 마지막 권리관계 확인

잔금 지급 직전에 다시 한번 등기부등본을 확인해서 권리 변동이 없는지 체크하세요. 거래 사이에 저당권 등이 새로 설정될 수 있습니다.

부동산 거래신고

매매 계약 후에는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 30일 이내에 거래신고서를 제출해야 하는 경우가 많습니다.

신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 과태료가 부과될 수 있으므로 주의하십시오.

4. 체크리스트

아래는 계약서 작성 전·중에 체크하면 좋은 항목들입니다.

- 매도인·매수인 신분증 및 인감 확인

- 등기부등본 발급 및 확인 (소유자, 근저당, 압류 등)

- 계약서에 거래 물건의 소재지·지목·면적·건물 내역 정확히 기재

- 매매대금 및 계약금·중도금·잔금 금액과 지급일 기재

- 지급 계좌 및 이체 방법명시

- 특약사항 상세히 기재 (위약금, 해제조건 등)

- 각 페이지 서명·날인 및 계약서 보관 수량 확보

- 잔금 직전 등기부 재확인

- 거래신고 및 세금·등기비용 등 정산 확인

5. 끝으로

부동산 매매 계약서 작성은 내 자산과 권리를 지키는 중요한 일입니다. 등기부등본 확인, 대금 지급 내역 명시, 특약사항 기재 등 기본 원칙만 잘 지켜도 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 계약금과 잔금 지급 전후로는 반드시 권리 변동을 재확인해야 안전합니다. 처음이라 어렵게 느껴지더라도 오늘 정리한 내용을 참고하시면 누구나 안전하고 확실하게 부동산 매매 계약을 진행하실 수 있습니다.

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